小金井市|アパートの低予算リフォーム

特殊技能系ハウスクリーニングと住宅保守 ぴか壱

あいさつ文

 

低予算の原状回復工事

 

 

過剰な設備投資リフォームをしません。

ワンルームマンションやアパートの大家様から退去後修繕リフォームやハウスクリーニングの御相談を頂いて、現状調査にお伺した際に違和感を抱くことがあります。たとえば・・・

  1. 築25年を超えたアパートなのに、分譲マンションに使えそうな建具でリフォームされている。

  2. 畳部屋の経年アパートに不釣り合いな「押し入れ⇒クローゼット」のリフォーム工事。

  3. 建物寿命が近づいていると思われるのに、大掛かりなリフォーム(間取り変更や水回り設備交換)が施されている。

などなど・・・

建物にとって重要な外壁塗装や給湯器・換気扇・エアコン交換など、必須項目が先送りになっている状況下では、正しい設備投資(優先順位)と言えないのではないでしょうか?

家賃5万円に満たず、さらに経年物件ともなれば過剰な設備投資は、投資費用さえも回収できず建て替え時期を迎えてしまう可能性があります。

その間にも「エアコンが壊れた」「給湯器が壊れた」ということも起こりえるので計画的な投資・経営がとても大切です。

 

古くて薄汚いエアコンは、御成約に結び付きにくい⁉

あって当たり前のエアコン。さらには、内部洗浄してメンテナンスされていることが必須条件。古いうえに汚れたまま・・・は、入居募集中する物件でNGです。

10年前の古いエアコンは、内部洗浄してあっても「健康志向の現代」では致命的なマイナス要因です。入居の妨げになることが多いので、退去のタイミングで検討・交換することが必要です。

※賃貸退去後に行うエアコンクリーニングは、低単価を提示されるため、衛生面の改善がほとんど見込めない「簡略作業」が常態化しているようです。

入居直後に「クサい!」という苦情によるトラブルも少なくありません。弊社は、賃貸物件でも一般家庭に提供している内容と同一です。ご安心ください。

 

 

 

多角的な観点から・・・

アパートは、木造・軽量鉄骨・プレハブの構造なので、概ね30年程度で建て替えを考えるケースが多いようです。

設備の実質的な劣化を見て交換の是非を考えることが原則ですが、建物の耐用年数から逆算して交換を考えることも一案です。

建物寿命を30年とした場合の交換サイクルは、

エアコン・・・10年、20年 ~計2回

電気コンロ・・・10年、20年 ~計2回

スイッチコンセント・・・15年前後 ~計1回

給湯器・・・15年前後 ~計1回

浴室の鏡・・・10年、20年 ~計2回

換気扇・・・15年前後 ~計1回

水栓金具・・・15年前後 ~計1回

フローリング・・・15年前後 ~計1回

壁紙クロス・・・退去ごとの判断

 

水栓金具のようにパッキン交換をすることで20年近く使用できる設備もありますが、建物耐用年数が近づいてからのタイミングで交換するのは、非常にもったいない投資と言えます。

フローリングは、重ね張りなら10㎡で総額7万円程度で済みます。CFシートは、単価が低いけれど退去ごとに張替えが必要なことが多いので、長期的に考えると費用も工期も見た目もフローリングにメリットが多いです。

電気・ガス関連設備において「不都合出るまで交換しない」という考え方は危険を含みます。不都合が出たときには、失火している。というケースもあるからです。

各項目、借主の退去時期が関係するので計画どおりに進まない状況も多いですが、遅くなるよりは「前倒しの処置」が望ましいです。

 

ぴか壱の原状回復は、

ぴか壱の原状回復工事は、入居者が違和感を持たない「平均的な修繕」や「衛生的な清掃」を行うようにし、過度な設備投資をしないように配慮します。

具体的には、現状調査の際に気づいた箇所をリストアップしたお見積もりを作成をします。予算や経営計画を考慮して必要な項目をお選び頂くようにしています。

破損している、危険性がある場合を除き、大家様主導で決定して頂きます。「今どきは、こうじゃないと入居が望めませんよ・・・」と危機感を煽って、過度な設備投資させるようなことはございません。

無理なく、無駄なく  が基本スタイルです。

 

施工例 画像

 

エアコン、換気扇、浴室などのハウスクリーニング

蛇口、建具、網戸、障子、ガラスなどの修理

壁紙クロス、床材など内装材のリフォーム

エアコン、給湯器、コンロなど設備交換工事

庭木の剪定、不用品回収に至るまで、

御相談頂ければ尽力致します。

最善の解決策を一緒に探しましょう。

 


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築20年超の経年アパート原状回復・修繕

ワンルームタイプの単身者物件。

ヘビースモーカーの前入居者が20年近く住み、全てが煙草ヤニの影響を受けてしまいました。

アパート原状回復・修繕 アパート原状回復・修繕

壁の一部をカラークロスにするなどの方法もありますが、基本的な仕上がりに特化し経費削減を。エアコンは、2年前に入れ替えたばかりなので内部洗浄で処置。

フローリングは、表面の傷みがひどかったので安価な合板フローリングを重ね張りしました。安価といっても10年以上の耐用年数があります。長期的にみればCFシートやフロアタイルよりも経済的です。

 

アパート原状回復・修繕 アパート原状回復・修繕

玄関前は、浴室の出入口も兼ねています。

現行のフローリングは「足ふきマット」の影響(湿気)で損傷が激しかったので、耐水性が高いCFシートに変更して仕上げました。

通常、フローリングは、大工さん。CFシートは、クロス屋さん。の持ち回りになるのですが、弊社では私が一貫施工します。クロス張替えもしますので、内装リフォームの費用と時間が無駄なくできます。

※MDFフローリングは、現在の主流。建売や分譲マンションでも多用されていますが、湿気に弱いのでトイレ・洗面所に不向きです。

 

アパート原状回復・修繕  アパート原状回復・修繕

既存の腐食した棚と使いずらいミニ冷蔵庫を撤去。ステンレス製の水切り棚を取り付け、冷蔵庫跡は化粧板を貼ってフリースペースに。電子レンジを入れることもできます。不衛生なキッチンパネルは、パネルを上張りして一新し、全体をクリーニングで仕上げました。

 

アパート原状回復・修繕  アパート原状回復・修繕

皮脂が堆積して汚らしかった浴室もクリーニングで。煙草ヤニによる変色が改善されませんので、シートを貼ってリフォームするのも一案です。今回は、予算の関係で見送りに。

 

アパート原状回復・修繕  アパート原状回復・修繕

粗雑な使い方でカビと雑菌が繁殖していたトイレ周辺もクリーニングで改善しました。

 

賃貸経営が順風満帆であれば、積極的に設備交換したりデザインを高めることができるでしょう。しかし条件が良い物件が近所にできたり、家賃の低価格化や経年など、先を見据えた投資が難しいケースも多いのが実情です。

 

弊社では、見栄えや目新しさは無いものの、清潔感があり、使い勝手が良い「標準的な居住空間」を低予算リフォームで御提供しています。

アパート原状回復・修繕

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